Short-stay-verhuur appartementen belast met btw; recht op aftrek voorbelasting

Een bv ontwikkelt bouwprojecten en heeft in 2018 een rijksmonumentale woonboerderij
gekocht, gefinancierd via obligatieleningen. Na verbouwing tot vijf appartementen
was eerst het plan om deze te verkopen. In het tweede kwartaal van 2022 besluit de
bv echter de appartementen volledig gemeubileerd en gestoffeerd op short-stay-basis
te gaan verhuren, gericht op tijdelijke huurders zoals expats en studenten. Dit voornemen
wordt aan investeerders gecommuniceerd en aan de Belastingdienst gemeld. De inspecteur
weigert vervolgens de teruggaaf van voorbelasting over de verbouwingskosten, omdat
volgens hem de verhuur vrijgesteld zou zijn van btw. De bv stelt dat sprake is van
belaste verhuur onder de short-stay-uitzondering van art. 11 lid 1 letter b ten tweede
Wet OB 1968.

Short-stay-verhuur concurreert met hotelbranche De rechtbank oordeelt dat de bv in de relevante periode het voornemen had om de appartementen
volledig gemeubileerd en voor maximaal zes maanden te verhuren aan personen die tijdelijk
in Nederland verblijven. Volgens vaste rechtspraak is doorslaggevend of de verhuur
concurreert met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. De aard van de prestatie
is bepalend: het gaat om kortdurend verblijf zonder zorg voor inventaris, net als
bij hotels. Dat de appartementen een woonfunctie hebben of niet als logies zijn aangemeld
bij de gemeente, doet hier niet aan af. De rechtbank vindt dat de verhuur van deze
appartementen primair concurreert met hotels en vakantiebestedingsbedrijven en dus
onder de short-stay-uitzondering valt. De verhuur is daarom belast met btw en de bv
heeft recht op aftrek van voorbelasting over de verbouwingskosten. De beroepen zijn
gegrond.

Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 28-05-25 (gepubl. 02-06-25).